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不動産 購入マニュアル

1、予算を立てる

預金から考えてみる

住宅を購入する際、一般的に住宅ローンを借りますが、一定の金額は手持ち資金から「頭金」として用意しなければなりません。この頭金は通常「価格の2割」以上とされています。つまり、手持ちの預金が価格の2割になるように逆算すれば「買える額」の目安がわかります。但し、家を買うと税金や手数料などもかかります。この諸費用(※)も手持ち資金でまかなうのが原則なので、実際には価格の2割以上の預金が必要です。
※諸費用の目安は新築で「価格の5%」、中古で「価格の7%」といわれています。2割の頭金と合わせて、預金の額を、新築なら「0.25」、中古なら「0.27」で預金の額を割ればおおよその買える額(購入可能額)が逆算できます。

年収から考えてみる

住宅ローンを「いくら借りられるか」によっても、買える価格が左右されます。借りられる額は「いくら返せるか」で決まります。この「返せる額」は年収から判断することができます。年収に占める年間のローン返済額の割合(年収負担率)は25%程度におさめるのが通常です。年収から「返せる額」を計算すれば、おおよその借りられる住宅ローンの額が割り出せます。この「借りられる額」からおおよその「買える額」を逆算するのです。

2、希望条件の整理

新しい家に求めるもの

大まかな予算を立てたら、次に、欲しい家の希望条件を整理します。
まず、どうして家を買うのか、その理由を書き出し、家が欲しくなった理由を挙げてみると、おのずと今の家に対する不満が明らかになるはずです。それらを解消してくれることが、新しい家の条件になるのです。それを元に具体的な希望条件を挙げてみましょう

3、情報収集

情報収集の手立て

(1)情報誌 (2)新聞 (3)チラシ (4)ダイレクトメール (5)看板 (6)友の会
情報が集まったら、まず自分の希望条件に合うかどうかを検討します。

不動産会社の対応や信頼性もチェック!

不動産会社に問い合わせる時は、同時に担当者の対応ぶりも要チェック。誠実な対応をしてくれるかどうかは電話の話し方ひとつにも表れるものです。アフターメンテナンスなど購入後のことも考えれば、不動産会社のチェックはとても重要といえます。不動産会社の信頼度を確認するには、役所の不動産業担当部署で「業者名簿」をチェックするという方法もあります。名簿には不動産会社の過去の営業実績や行 政処分歴、資産の状況などが記載されており、窓口でチラシなどに書いてある不動産会社の免許番号を伝えれば閲覧できます

4、現地の見学

マンションのチェックポイント

・眺望や騒音はどうか。 (周辺の建物との間隔、道路や工場の音など)
・隣地が空き地などの場合、建築計画はないか。
・各居室の採光、通風はどうか。
・壁や床のコンクリートの厚さはどれくらいか。
・上下左右の住戸の間取りはどうなっているか。 (接する部分に注意)
・フローリングの遮音等級はいくつか。 (L45以下が望ましい)
・バルコニーの奥行きはどれくらいあるか。 (1.5m以上が望ましい)
・電気容量はどれだけか、将来増量できるか。
・電話は何回線まで増やせるか。
・コンセントの位置と数は適切か。 (家具の位置も考えて)
・各室にエアコン用スリープ(孔)と コンセントはあるか。位置は適切か。
・駐車場は何台分あるか。自分の車は入るか。 (特に機械式の場合)
・駐輪場の台数はどれくらいか。 (戸数の200%以上が望ましい)
・共用施設の利用法、利用時間などは どうなっているか。
・長期修繕計画はあるか。 (20年以上が望ましい)
・管理費、修繕積立金の額は妥当か。 (新築の積立金は月6,000円が目安)
・管理規約、管理委託契約は建設省のひな型に 準じているか。
・管理体制はどうなっているか。 (管理人は常駐か通勤か、など)
・アフターサービスの保証規定は どうなっているか。(対象部位、期間など)
・その他
※見ただけでは分からない項目については、不動産会社の担当者に質問してください。

一戸建てのチェックポイント

一戸建てを現地見学するときは、マンションとは異なるチェックポイントがあります。モデルハウスのない都市部での未完成物件では、図面だけで判断しなければならない場合も出てきます。また、近所づきあいや学校の評判などは周辺住民に聞いてみるとよいでしょう。聞いてみて初めて気が付くこともあるはずです。

・敷地の以前の状況 (どんな用途だったか、どんな建物が立っていたか)
・商店街やスーパーなどの買い物情報。
・町内の近所付き合いのルールなど。
・学校など教育施設についての評判。
・公園などの遊び場、レクリエーション施設。
・平日、週末それぞれの周辺道路の混み具合。
・テレビ(BS、CSを含む)の映り具合。
・周辺に気になる騒音や臭いはないか。
・敷地が接するのはどんな道路か。(幅は何mか、私道ではないかなど)
・敷地の日当たりや水はけ(雨の日にチェック)はどうか。
・地盤調査を行なっているか。
・基礎のコンクリートに深いひび割れはないか。
・各部屋でビー玉やゴルフボールが一定方向にばかり転がらないか。
・ドアや窓を開け閉めしてみて、引っ掛かるところはないか。
・床を歩いてみて沈みやきしみはないか。
・天井裏や床下をのぞいてみておかしな点はないか。
・浴室や洗面の排水はスムーズにいくか。
・耐震性、耐久性アップの為の配慮や工夫は何かあるか。
・省エネに対する配慮や工夫は何かあるか。(高断熱・高気密など)
・建ぺい率、容積率に余裕はあるか。(増改築のしやすさに影響)
・窓の位置が隣の家の窓と向かい合ったりしていないか。
・各居室の広さは十分か。(LDは10畳以上、居室は6畳以上が望ましい)
・収納スペースはどこに、どれくらいあるか。(建物面積の6%以上が目安)
・床に段差はないか。(なるべくないのが望ましい)
・手持ちの家具などを置く位置はどこか。
・キッチンなど水まわりは家事のしやすい間取り、動線か。
・階段の上り下りは安全か。(斜面、踏み面の広さ、滑り止めなど)
・水道の負担金がある場合はいくらか。
・ガスは都市ガスか、プロパンか。(都市ガスの方がベター)
・駐車スペースに自分の車が入るか。
・自転車を置くスペースがあるか。
・アフターサービスの内容や体制はどうなっているか。
・その他
※入居後に不具合が出た場合に備えて、不動産会社のアフターメンテナンス体制もチェックしておきましょう。
 
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