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売却の仕方について

 

売却方法

売却方法
 
売却の手順

 

1.相場などの情報収集をおこなう

 

 売却しようと思っている物件は実際どれくらいで売れるのか、ということを調べておきましょう。 これは間取りや地域などが似ている物件をインターネットの不動産情報サイトで探したり、住宅情報誌やチラシなどで探すことで、 相場を調べることができます。
不動産売却の相場を調べることにより実際に売却査定を行った際の判断材料のひとつとなるのです。
そうはいっても、住宅情報誌などを調べるのは案外手間がかかりますし、築年数や間取りによっても価格は大きく変わってきますので、複数の不動産業者に簡易査定をおこなうことで手っ取り早く相場を知ることもできます。

 
 

2.不動産業者に査定を依頼する

 

不動産の売却査定には数字上で見積もる簡易査定と、現地調査を行い正確な査定額を見積もる訪問査定の二種類があります。簡易査定は相場を知るには有益ですが、机上での簡単な見積もりなので実際の査定額と大きなバラツキが発生してしまいます。その点、訪問査定では実際に不動産会社が現地を確認して見積もりますので、正確な見積もり価格を知ることができます。また不動産会社によって査定方法が異なっている場合がありますので、複数の不動産会社に見積もり依頼を出しましょう

 

 

3.不動産業者と媒介契約を結ぶ

 

売却査定が無事終了し、実際に不動産売却を行うには不動産業者と媒介契約を結ぶ必要があります。
売却査定を依頼した不動産業者から不動産売却に関する媒介契約の連絡があると思いますので、どの業者に依頼するかを決定しましょう。
不動産業者を決定する際、気になってくるのは不動産業者の提示した査定価格と不動産売却希望価格との折り合いかと思います。しかし、それ以外にも大切なのが査定根拠の説明や、担当者の対応や印象です。これらも、媒介契約を結ぶ不動産会社を選定する際の参考にしましょう。
実際に売却が完了し引渡すまでの長いお付き合いになりますので、担当者の人間性もスムーズに不動産売却をおこなう大切なことのひとつになってくるのです。 不動産業者と取り交わす媒介契約には3つの契約の形があります。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類から選択します。 どの媒介契約を選ぶかによって、一社に頼むのか・数社に頼むのかなど売却の手法そのものが変わります。非常に重要な選択となりますので慎重に検討する必要があります。

 

 

4.不動産売却の開始

 

 媒介契約の種類や不動産業者によっても異なりますが、媒介契約を結んだ業者は自社ホームページへの掲載や、新聞広告などの各種広告媒体への掲載、レインズ(不動産流通機構が運営するコンピュータ・ネットワークシステム)への登録などを行い、宣伝活動を始めます。
そして不動産業者は、各広告媒体を見た物件購入希望者や、レインズの登録を見た仲介業者からの問い合わせを受け、希望があれば売却する物件の見学が行われます。見学が行われる際は、不動産業者任せにするのではなく、整理整頓をするなど好印象をもたれるよう工夫をしましょう。
また、長期間売却ができなかったり、購入希望者から問い合わせがあった場合は売却価格の変更を考える必要があります。 価格の改定は時期、下げ幅ともにタイミングが非常に重要です。今後の販売計画と共に営業担当者としっかり打ち合わせて満足のいく不動産売却をしましょう。

 

5.売却条件の交渉に応じる
 

 購入したいという人が現れた際、購入希望者が不動産業者と申し込み手続きをおこないます。 その際、提示している物件の引渡し日や希望購入価格、代金の支払い方法などの条件交渉がなされることがあります。 納得のいく不動産売却となるよう、売り主側の希望は不動産業者にきちんと伝えましょう

 

6.売買契約を結ぶ

 

売却条件で双方納得がいったら、売買契約をおこなう場所と日程の調整、「重要事項説明書」の準備を不動産業者がおこないます。 売買契約締結の前には、「隠れた傷への対処」や「エアコンなどの設備はどうするか」など具体的な話から、不動産売却に関するさまざまな取り決めを双方の理解が得られるまで説明があります。
これらの重要な取り決めは全て契約の前までに決めておくこと。契約の場はあくまでも決まっていることを確認する程度の気持ちで臨みましょう。 双方納得の上で、最後に売買契約書を取り交わせば売買契約の成立です。
その後は、購入者から手付金を受け取り、不動産売却者は不動産業者に支払う仲介手数料の半額を支払う必要があります。
なお、手付金の目安は売却価格の5%から10%程となります。

 

 

7.物件の引渡し

 

 物件の売買契約が締結したら、抵当権の抹消などをおこないます。 住宅ローン等の残金の返済、抵当権の抹消は売買決済(売買残金の受け取り時)に同時に行うのが一般的です。 売買決済の場所は売主側の指定となりますので、残債のある金融機関等に連絡し、抹消書類の準備が必要です。これらは、売却を依頼した不動産業者が手配してくれることが一般的です。
売買決済と同時に物件の鍵の引き渡しを行い、売買契約はすべて完了となります。 なお、不動産売却によって売却益が発生した場合には、所得税・住民税などの税金を納めなくてはなりません。

 

 
売却時の諸経費

 

仲介手数料

 

仲介手数料とは媒介報酬、仲介報酬と呼ばれることもありますが、不動産業者に支払う成功報酬です。
一般的に「売買価格×3%+6万円+消費税8%」として計算されます。
成功報酬ですので、売買契約が成立した際に支払われます。
不動産売却には様々な諸費用がかかりますが、最も額が大きくなるのがこの仲介手数料です。

 

抵当権抹消費用

 

抵当権抹消費用とは、金融機関に設定されている抵当権を抹消するために必要な手続きに関する費用です。
抵当権は物件を購入する際、その物件を担保として金融機関に住宅ローンを組む時に設定されます。
そのため、抵当権が残ったままでは物件の売却がおこえないため、住宅ローンの残債を支払い抵当権の抹消をする必要があるのです。
一般的に金額は2万円程度となります。住所変更登記と抵当権抹消手続きをあわせて司法書士に依頼する際は司法書士費用が別途かかることになります。

 

その他諸費用

 

印鑑証明・住民票などの取得費用や住所・氏名に変更がある場合は変更登記費用、 そしてリフォームが必要な際はリフォーム代がかかることも忘れてはいけません。
また、印紙税などの各種税金もかかってきます。

 
売却のコツ
 
早期売却にはコツがあります。 コツを必ず把握し、適正価格での売却成立を成功させましょう。

 

見学依頼への準備

 

 購入希望者があらわれた場合、売却される物件を実際に見学しにやってきます。
その際、やはり第一印象が大切になります。 ものを片付け、整理整頓するだけで室内が広く見えますし、照明を変えるだけで明るい部屋の印象になります。 また、平日の昼間など誰も居ない時に突然見学依頼が来ることも考えられます。 そういった時に備えて、いつでも部屋をキレイに掃除しておくことも大切です。
不動産売却をするせっかくのチャンスを逃してはもったいないので、できる限り見学依頼にこたえられるようにしましょう。

 

不動産売却の時期

 

一般的に不動産売買が活発になるのは2月~3月といわれています。
4月は新年度が始まることもあり、転勤による引越しなど多くなるためです。 そうすると必然的に2月~3月の時期の物件に高値がつきやすくなります。
実際に購入となると、検討に数ヶ月かかりますので売却開始は11月~12月頃を検討するといいのではないでしょうか。

 

売主の印象

 

 物件見学の案内の際、売主の印象も不動産売却に大きく繋がってきます。
売主の丁寧な対応で大切にされてきた家という印象をうけ、家自体が魅力的にうつりやすくなります。 また売却される物件の魅力を一番よく知っているのはやはり売主ですから質問には積極的に答えましょう。
しかし、担当営業マンより積極的になりすぎると、「売り急いでいる」という印象を持たれ値引きへと繋がる可能性もありますので注意が必要です。

 

 
売却に関する税金
 

 

印紙税

 

不動産売却時に不動産売買契約書に印紙を貼ることで、印紙税がかかります。
印紙税の額は不動産売買契約書に記載されている金額によって異なります。 大体1,000万円~5,000万円の間であれば、印紙税は15,000円、5,000万円~1億円の場合は45,000円です。

 

所得税

 

不動産売却時に、利益が出たときに限り発生する税金が所得税です。
売却時に利益が出るのは、物件購入時よりも高く売れたときになります。 かつ、税金の対象額になるのは購入時と売却時の差額なので、4000万円で買ったマンションが4500万円で売却できたとすると税金対象になるのは差分の500万円です。

さらに、物件購入時にかかった諸費用も全て差し引くことが可能なので、純利益分が課税対象ということになります。
しかし、特別控除が設定されており、3000万円までの所得(純利益分)はこれが控除されます。
ただし特別控除にも条件があるのでそれを満たしていなければなりません。 納める所得税の税率については、売却した物件をどれだけの期間保有していたかによって異なります。5年を超える長期にわたり保有していた場合は15%、5年以下の短期保有の場合は30%となります。

 

特別控除の条件

 

住居用として住んでいた物件の売却で所得がプラスになると、特別控除の対象となり3000万円までなら所得税が免除されます。 具体的な控除条件は以下などがあります。

  • 所有者が自ら住んでいた居住地であること
  • 譲渡する相手が親族などの関係者ではないこと
  • 不動産売却をおこなった同じ年に住宅ローン控除をうけていないこと
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと

    他にも条件がありますので、よく確認しましょう。

買い換え特例

 

不動産売却でかかる所得税を控除するのに、「特別控除」というものがありますが、 その他にも買い替え特例というものがあり、これは、譲渡所得の金額が3,000万円を超えた場合に検討します。 買い替え特例とは、特別控除と同じく不動産売却時に所得がプラスになった際に利用できます。 不動産売却時の所得で新たに住宅を購入した金額分は、また次に新しく住んだ住宅を売却するまで課税が繰り延べできるという仕組みです。 特別控除にも条件がありましたが、もちろん買い替え特例にも条件があります。  

  • 売却する物件の所有期間と所有者の居住が10年以上であること
  • 新しく購入した敷地の面積が500㎡以下であること
  • 新しく購入した住宅の床面積が50㎡であること
  • 物件の売却先、新たな住居の購入先が親族などの関係者ではないこと

などがあげられます。
ここで注意すべきは特別控除と買い替え特例はどちらかしか利用できないということです。 双方の条件をよく確認し、どちらが得になるのかよく検討しましょう。

 

住民税

 

 住民税も所得税と同じく、不動産売却時に所得がプラスになった際に発生する税金です。
所得税と同じく税金の対象額になるのは購入時と売却時の差額なので、4000万円で買った物件が4500万円で売却できたとすると税金対象になるのは差分の500万円です。

住民税はこの差額の5%ないしは9%を、売却した翌年5月頃に納付書が届くのでそちらで納めます。
税率については、所得税と同じく売却した物件をどれだけの期間保有していたかによって異なります。5年を超える長期にわたり保有していた場合は5%、5年以下の短期保有の場合は9%となります。

住民税も所得税と同じく「特別控除」と「買い替え特例」が受けられますので確認しておきましょう。

 

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